上海新鸿基IFC
随着我国新型城镇化过程的持续深入 ，城市群和都市圈不休发展成熟 ，贸易地产增速放缓 ，供需两端呈降落态势 ，行业从增量时期逐步走向存量时期。本钻研聚焦贸易地产行业 ，就存量时期的贸易综合体发展示状、典型案例和未来发展趋向发展钻研 ，旨在为公司有关业务发展提供借鉴。
一、贸易综合体发展示状
（一）全国购物中心增速陆续五年下滑 ，行业整体自2018年正式进入存量时期 ，但高端市场未鼓和 ，仍存在市场机遇。
截至2020年底 ，国内购物中心存量约为4832家 ， 同比增长8.6%；存量面积达4.3亿平 ，同比增长8.8% ，对应单元体量约8.9万平 ，近三年吃旖。但高端贸易综合体仍在尝试索求扩张 ，例如SKP在向成都拓展。
（二）消费升级、技术刷新加快贸易综合体更新迭代 ，线下履历式消费迎来新机缘。
国内表贸易综合体的钻研批注 ，城市人均GDP的凹凸决定了综合体的发展阶段。2019年中国人均GDP达到10276美元 ，意味着居民的消费结构中 ，服务消费、文化消费、休闲娱乐消费等非商品消费比沉将加大 ，主流消费内容由「商品消费」转向「履历型消费」 ，为贸易综合体的发展创造了空间。
（三）受益于融资成本低和拓展速度快 ，轻资产模式受到地产开发商青睐 ，无数头部地产企业逐步开启轻沉结合的发展模式。
从国内龙头企业的发展蹊径看 ，开发商向轻沉结合模式转型成为贸易地产的沉要趋向之一。一方面 ，开发商通过沉资产运营 ，加强开发能力、融资能力、运营能力、以及品牌力 ，构筑其护城河；另一方面 ，通过品牌及治理输出服务或委托治理服求实现规＜本缋┐。
（四）境表高端消费回流 ，带头供给尚未达到鼓和的高端贸易综合体复苏强劲。
供需双向作用带头高端贸易综合体逆势上扬。联商网零售钻研中心的数据显示 ，国内顶级标杆贸易在2020 年都在维持10%以上的逆势增长 ，其中 ，北京SKP业绩同比增长15% ，初次超过英国哈罗德百货 ，问鼎全球购物中心销售额榜首。从需要端看 ，新冠肺炎疫情加快了中国海表奢侈品消费大量回流 ，奢侈品市场迅速复苏。从供给端看 ，由于奢侈品牌多选取「一城一店」战术 ， 节造开店数量 ，高端购物中心数量尚未达到鼓和。
（五）数字化转型升级和科技赋能助推贸易综合体高质量发展。
数字化转型实现了对贸易综合体的全流程、全方位赋能 ，在提升坪效、降低空置率 ，精准营销 ，以及优化客户履历方面阐扬了巨大作用。此表 ，科技赋能使贸易综合体在场景打造上更具创意和互动履历感。黑科技、沉浸式空间、体感交互装置等让顾客在消费过程中履历赣注互动性和趣味性更强 ，正成为一种潮水。
二、贸易综合体重要业态分析
（一）主题商圈高端零售贸易综合体
主题商圈高端零售贸易综合体通常位于一线或新一线城市的主题商圈 ，以纯高端零售业态为主导 ，融合少量餐饮、休闲娱乐、以及文化等业态 ，国内典型案例有上海新鸿基IFC国际金融中心 ，国表典型案例有英国哈罗德百货。
项目定位方面 ，上海IFC和英国哈罗德百货均定位高端零售综合体 ，其中上海IFC聚焦高端一站式消费主张地的定位 ，锁定商务客群以及高端消费人群；英国哈罗德百货定位「世界橱窗」 ，占有全球300多个高端品牌 ，同时作为游客到伦敦必去的景点 ，吸引了全世界到访游客。业态组合方面 ，上海IFC和英国哈罗德百货均聚焦高附加值的高端零售 ，零售业态面积遥遥当先其它业态。经交易绩方面 ，上海IFC中心2020整年销售业绩近100亿元；2021年上半年销售额高达86.46亿 ，较去年同期增长180% ，创汗青新高。英国哈罗德百货2019- 2020财年买卖总量实现同比增长4%至22亿英镑。
英国哈罗德百货
（二）主张地型文旅贸易综合体模式
主张地型文旅贸易综合体是将游览职能和购物职能有机结合 ，形成休闲娱乐+贸易购物荟萃区 ，拥有业态高度集成、产品有机组合、地皮集中利用等特点 ，目前在该领域较为驰名的是加拿大三五集团 ，其旗下最驰名的文旅贸易综合体蕴含加拿大西埃德蒙顿购物中心West Edmonton Mall和美国摩尔购物中心Mall of America ， 以及刚开业不久的纽约美国梦American Dream ，拥有体量大、档次高、辐射领域广等特点。
项目定位方面 ，三五集团开发的综合体定位零售与娱乐复合型贸易中心 ，将休闲娱乐作为主题驱动产品 ，高举高打 ，打造地域性甚至全国性地标项目 ，聚焦本地和跨区域游客。业态组合及内容打造方面 ，三五集团的综合体其内部业态以世界最大和体量巨大著称 ，一是通过组合大量适应分歧春秋人群的、拥有IP效应的休闲娱乐、高规格体育设施、高档零售以及酒店等业态和产品 ，提高市场关注度 ，荟萃更多跨区域客源 ，并实现耽搁顾客停顿功夫及增长顾客消费额的指标。二是将传统的室表娱乐项目融入贸易综合体 ，在室内运营 ，保障项目整体运营不受季节、气象影响 ，以提高游客履历感触。三是因地造宜 ，结合项目地点地特点 ，矫捷调整业态 ，好比MOA地点地衣饰和鞋类产品齐全免税 ， 成为全美最受民多欢迎的游览主张地之一。经交易绩方面 ，在正终年份 ，WEM年接待游客达2200万人次 ， 是项目地点地阿尔伯塔省本地人丁数量的7倍 ，年收入约12亿加元；MOA年接待游客达4000万人次 ，年收入计算达到18亿美元 ，预计二期盛开后年收入可达30亿美元。纽约美国梦购物中心于2019年10月25日开业 ， 受疫情影响 ，一期开业只蕴含尼克宇宙（Nickelodeon Universe）主题乐园和冰场两个部门 ，其余部门后续分批次开业。
（三）「艺术+贸易」综合体模式
近年来 ，随着文化艺术产业的发展和「履历式消费」热度的持续升温 ，购物中心凭借地理地位、消费方便性、体量供给充足、投融资方式多样蹬着势 ，正逐步成为艺术演出及展示的新承载平台 ，「艺术+贸易」综合体的发展模式步入急剧发展阶段 ，并肯定水平上缓解了购物中心同质化严沉的问题。
项目定位方面 ，K11和SKP均定位于艺术与贸易融合的综合体。其中 ，K11定位艺术、人文、天然三大主题元素相融合的高端白领履历消费购物艺术中心 ，聚焦为本地年轻白领、商务人士和中高端消费人群。SKP定位高级奢华和盛行时尚的高端零售贸易综合体 ，专一稀缺 ，锁定高端消费人群 ，后开业的SKP-S则定位艺术、履历及限量产品空间 ，聚焦年轻消费群体。业态组合及内容打造方面 ，上海K11零售业态占比相对较低（仅为54%） ，偏沉时尚潮水类品牌 ，通过驰名艺术家的文章展览等大局将「艺术+贸易」进行结合。SKP则更偏沉高端零售业态（占比高达87.1%） ，通过新建SKP-S将艺术与贸易相结合 ，在具体内容打造上 ，SKP注沉科技与艺术的结合 ，为观者带来超现实的沉浸式视觉履历。经交易绩方面 ，2020年位于上海、武汉、昭通、沈阳四个城市的5个K11购物艺术中心2020年销售额同比上升35% ，其中上海K11销售额增幅为37% ，整体味员数量在2020年下半年同比增长60% ，金卡和黑卡会员销售同比增长66%。2020年SKP零售额同比增长15%至177亿元 ，重要得益于高比例的高端零售业态带来的高坪效 ， 单店销售额、每平方米销售产出均为全球第一。
加拿大西埃德蒙顿购物中心West Edmonton Mall
（四）体育贸易综合体模式
体育综合体是以体育大中型设施为基础 ，融合体育活动、游览、健康、文化、休嫌注商贸等多种服务职能为一体的构筑空间或体育产业荟萃区。近年来 ，随着体育产业的迅速发展和贸易状态的不休创新 ，体育综合体逐步成为热点 ，并成为地点城市的一种特色贸易综合体类型。体育综合体的代表案例有迪拜Sport society。
迪拜Sport society是在迪拜王储兼当局执行委员会主席哈姆丹王子于2017年提议一年一度的Dubai fitness Challenge（迪拜健身挑战赛）布景下新规划建设的体育综合体。在业态组合上 ，凸起体育健身主体 ，并在综合体内融入有关体育品牌衣饰和器材以及大健康业态。
国表成熟的体育综合体是在多年的健身活动文化中被催生的 ，健康医疗业态作为从属的必要服务 ，已成为体育综合体不成短缺的一部门 ，且能形成引流的聚合效应和影响力。国内的体育综合体目前较少涉及医疗领域的业态 ，且相对分散、单一 ，更常见的是在体育综合体内进行各类游乐活动 ，而非从健康生涯方式启程 ，衍生出系列服务。
三、贸易综合体发展趋向
（一）金融创新拓宽融资渠路 ，盘活存量资产 ，助奉行业良性发展。
2021年1-6月商衣粪地产REITs刊行金额同比增长42% ，共计70.36亿元 ，2020年-2021年6月 ，房地产企业刊行类REITs共23单 ，均位于一二线城市 ，其中一线城市占比55% ，二线城市占比45%。总体看来 ，类REITs 等资产证券化模式越来越受到贸易地产企业的关注 ，通过金融伎俩买通资金循环链 ，盘活存量资产 ，优化债务结构 ，将助奉行业良性发展。
迪拜Sport society
（二）头部企业可能凭借品牌影响力、运营能力和更有效的资金效能进行扩张 ，行业集中度逐步提升。
贸易地产投资规模大、回报期长 ，开发商的资金、品牌、资源优势作为主题竞争力使得龙头企业在行业竞争中拥有凸起优势 ，行业格局出现强人恒强的局面。公开数据显示 ，TOP15榜中的驰名开发商2021年拟开业量达219个 ，占总开业量约12% ，行业头部企业荟萃效应显著。未来随着公募REITs有望拓展至贸易地产领域 ， 头部企业可能凭借品牌影响力和更有效的资金效能进行扩张 ，行业集中杜仔望进一步提升。
（三）「Z世代」个性化消费需要的加快涌现将推动贸易综合体新业态和新模式的出现 ，在娱乐消费和新品牌IP双沉引领下 ，贸易综合体将持续迎来升级和创新。
「Z世代」诞生于我国经济高速发展、互联网崛起的阶段 ，造就了与传统消费者截然分歧的消费观和生涯理想。一是国货、国潮概想的鼓起 ，实力过硬的产品与中国文化的融合可有效拉近与「Z世代」的距离。二是数字科技推进新消费和新业态模式的发展 ，各大品牌纷纷布局在线线下 ，履历式线下店、网红店层出不穷 ，越来越多品牌以「潮玩」等概想开设履历店或快闪店。三是千禧一代和「Z世代」的网购消费者成为时尚奢侈品消费主力军 ，进一步影响高端贸易综合体的业态和发展模式。
（四）在碳达峰碳中和发展理想的引领下 ，技术进取将助奉行业绿色低碳的转型发展。
据《中国房地产企业碳排放调研汇报2021》 ，我国地产构筑业的碳排放总量位居全球第三 ，国度碳达峰、碳中和的愿景对地产行业提出了更紧迫的要求。未来 ， 2050年零碳构筑将成为主流 ，其中零碳构筑科技和寂仔构筑的升级刷新是沉点 ，如加快推动超低能耗、近零能耗和零能耗构筑 ，如成都远洋太古里已全面使用可再生电能 ，成为四川省2020年度首批于业主及租户营运中实现「净零碳」用电的项目。
美国梦购物中心
四、启迪与建议
（一）在存量高度竞争的布景下 ，贸易综合体要注沉消费者履历 ，定位中高端 ，打造差距化、质量化产品。
一是从市场发展趋向和国内表典型案例看 ，中高端市场和重要客源地依然有发展空间 ，也是未来发展的主流方向 ，建议聚焦一线和新一线城市 ，定位中高端市场 ，做精产品 ，做强IP ，注沉消费者履历和差距化竞争；二是尽可能引进新兴业态、有竞争力的细分业态和引领型业态 ，以此来打造贸易综合体的竞争优势。
（二）通过科技、文化赋能 ，提升产品研发和运营治理能力。
一是在产品研发上 ，加大科技、文化等元素的利用 ，增添项目整体吸引力 ，同时也要钻研分歧业态的定位 ，明确哪些是引流的 ，哪些是赚取利润的 ，形成客源协同、相互推进的良性业态格局。二是在项主张规划设计、运营治理（会员治理）和刷新守护上 ，全面推动数字化转型 ，通过数字科技赋能提升治理效益。三是两全思考当前租金水平、当期利润和项目持久利益的关系 ， 构建以提升资产估值为指标的投资、开发和运营查核系统 ，打造贸易综合体的运营能力。
（三）两全思考短期内打造标杆贸易综合体项目和集团持久贸易地产业务发展战术 ，走出适合集团业务近况的差距化路路。
运营治理能力的成立并非一旦一夕 ，建议从资源储蓄情况、业务能力匹配以及未来发展战术启程决定综合体未来的发展模式。一是从国内表案例看 ，除了开发能力表 ，招商运营能力也极度沉要 ，建议整合集团各事业群现有的商管能力 ，做强商管业务 ，既运营治理集团内部项目 ，也能够向表延长 ，成为新的业务增长点；二是从SKP等贸易综合体的经验看 ，首店经济、怪异资源是综合体成功的沉要成分 ，建议积极索求与供货商、品牌商的新型合作关系 ，加强高低游合作绑定 ，集成国内表资源 ，强化资源掌控能力。
